baseline

May 25, 2017

项目的规划 – 最好早点开始

Anna Mackenzie, 高级规划师, Baseline公司马尔堡区域主管 时间是一种宝贵的物品,而很少人能够完全欣赏,直到一切为时已晚。当涉及到资源管理法案时,试图处理任何事情都需要时间。设计项目需要时间,准备申请需要时间,提交给当地委员会等待他们的回复需要时间,对委员会的提出的要求作出回应也需要时间,最后获得委员会的批准也需要等待。 你可能会在春夏两季有许多打理计划,也许是要清理小牧场里每年都会漫出来的小溪,或是从河床里挖一些小石子,把水用于灌溉,任何一种农业耕作方式的改变,都可能需要在发生之前向当地委员会提交相应的资源申请。又或许你想在岸边扩展一个码头,或在岸边放一条人行道道或车道。虽然你并不急于对其改变做出任何实地的工作,但现在是让相关专家们参与进来完成设计图,获得资源许可的最佳时机。 资源管理法案的存在,要求所有进入委员会审核程序的申请都需要包含一定程度的详细信息,如果所提供的信息不足,委员会则会拒绝对该申请的审核。合适的建筑和工程结构设计,及细致的规划工作会帮你避免申请被委员会拒绝和时间的延误的现象。 一旦申请提交给当地委员会,该法案提供给委员会20个工作日的时间对申请进行处理。在这一个月的时间内,委员会可能会停止时钟找寻一切可能导致时间延误的进一步信息。如果出于某些原因,委员会有义务听取其他的意见,额外的2-3个月的申请时间会被用到听证会的流程上。如果你依然想在夏天做这个项目,以上所有有可能延长申请时间的因素都会增加你的挫败感。最糟糕的是你会错过所有即将来到的好天气,直达明年才能实现本该在今年实现的计划。 通过尽早地开始资源申请,您可以避免错过项目实施的最好季节和时机。冬天是最好的时机,你可以待在温暖的室内完成所有的文字工作,完成项目设计,然后在预计施工季节到来之前获得项目批准。所以我的建议是,现在就行动起来,在夏天来临之前做好所有准备工作。
May 24, 2017

可供嬉戏的水质标准 – 过去的概念?

作者 Anna Mackenzie, 高级规划师 在近期的媒体报导中,我们河流和小溪的水质似乎是一个令人印象深刻的问题。 这一现象是由政府提出的改变“可游泳”水质的标准所推动的,该标准在原有的标准上提高了一倍。这一举动将使我们明显退化的水道成为可供嬉戏的水源。 我们许多人在年轻的时候下水嬉戏,也许是和家人一起,或者约上一群伙伴骑着自行车,然后在一个慵懒的下午沐浴着阳光在一条清澈凉爽的深水潭里游泳嬉戏。这样的画面一直保存在许多人的怀旧情绪中,并且强化了我们在海外的100%纯净的美好形象。然而如今。当我们回那个承载着美好回忆的地方重温我们青春的时候,当年我们游泳嬉戏过的河流状况可能会让我们感到失望。 我们似乎可以通过许多“泥流”现象的出现,来鉴别谁应该对我们宝贵水源质量的下降负责。政府缺乏足够强制的相关政策,各地区委员会也缺乏好的条例和规则配合上级政策的实施,或者行动效率低下。 农业,工业,气候变化,森林砍伐和城市风暴都是造成水质恶化的罪魁祸首。通常,当这些用于处理明显问题的措施影响到每个人的额外成本,而只有少部分人会被恶化的水质造成影响时,这些被处理措施所影响的大多数人就会感到忿忿不平和沮丧。 然而,找到水道中的污染源头是很要的,我怀疑每条小溪和河流的衰落都将由某种特定的环境所导致。 这并不会像仅把矛头指向某一个行业或某一种行为那样简单。我相信我们处理水质问题的解决方案需要在一个集水区内进行 ,例如 净化Aorere河的成功案例。农民们一起找出污染的来源,承认他们污染水源的行为并补救污染对水源造成的影响。在此案例中,农业是导致水源恶化的原因,但通过在集水区的补救工作,我们可以看到水源得到了切实的改善。 在某些情况下,地区和地方委员会的严厉监管也可能是另一种有效的解决方案。我们可以看到,在新西兰的许多地方出现了用围栏对河流和溪流进行隔离的政策,这种对水源进行保护的政策无疑还将增加。 也许,把这种严格的监管方式运用在对城市、农村和工业环境的保护上,是让我们泳道回归的最好方式。我设想,我们也许可以通过排水方面找到一个管理水源的解决方案,让每个参与者们为此感到骄傲。 总的来说,除非我们所有人都意识到水道的减少是我们的个人行为所导致,所有人就需要对其负责,不然在河流里嬉戏玩耍的画面将会永远的成为过去。
May 24, 2017

农用地分割 – 简单, 真的吗?

经常有许多农用地持有者想要对他们的土地进行分割。他们通常考虑的是把地分割成适合生活的大小,方便他们父母在退休后居住在离他们较近的地方。也或许觉得将一大块农用地分割成一些适当规模的土地更方便管理,又或是把一部分土地所有权卖给他们的邻居。总的来说分割只是为了通过调节农场之间的界限,从而让每寸土地得到更好地利用。 无论出于什么目的,每一个分割(包括边界的调整)都会经过委员会的审核,并需要提交资源申请。如果由此产生的土地分配满足了最低理事会区域的要求,那么这个分割申请过程就很简单了,但是当土地分配的要求低于最低限度时,资源许可的申请就必须证明为什么这是可以被接受的。 每一个分割资源同意申请都将涉及到一个范围大小的问题,包括新边界的位置,土地分配是否满足委员会的最低要求,怎样向分割后的各个土地进行供水,以及将来在强降雨和洪水影响下的废水和雨水排放问题等。申请程序还必须以资源管理法案中的相关规划条款作为标准对实际项目进行评估。如果未能提供该法案所要求的信息,委员会则会直接拒绝该申请。 一旦自愿申请被委员会同意,他们会将发布一份必须在新契约发布之前得到满足的条件清单。所有分割后生成的土地信息将会被精确地测量并被新西兰土地信息部门记录在案。委员会可能还会提出其他条件以确保特定工程的实施 如通道的形成,电源,电话,供水和水表的安装,再或者是一些特定的建筑物需要被拆除。 实际的条件都将会有很大不同,并会具体到各个资源审核。 这些被委员会提出的要求可能需要通过特定的工程设计来完成,特别是在安装新道路的情况下。这些条件还必须在要求的时间内完成,否则申请将同样失效,并不再有效。 在所有工作完成并符合所有申请的条件后,委员会将签发一份证书,再由LINZ机构给新的土地发表新的契约或改变土地契约类型(在边界调整下)。当新的契约被发表,就说明你已经可以售卖您分割后的土地了. 如果您并不熟悉分割农用地的运作流程,那么分割农用地的过程就会变得及其复杂。如果你打算分割农场,即使只是一个简单的边界调整,在你决定开始之前,先确保你完全理解整个申请过程才是最明智的。有许多专家可以指导你完成整个申请过程,而且确实有些专家的介入是非常有必要的,例如LINZ就对访问权限进行了设定。
May 24, 2017

对旧的腐烂的排污系统的顺从障碍

生活在新西兰的郊区,对于许多人来说意味着他们需要具有比居住在城区的人更强的自己自主的能力。一周1至2次的采购行程使人们通常需要准备一张很长的购物清单,以防遗漏需要购买的物品。郊区的生活用水则需要从附近的小溪,河流,或者是雨水蓄水系统中采集。为实现个人资源的可持续发展,生活在郊区的居民还需要找到处理和管理污水的排放的方法。 想当年,在家庭废水处理方面,人们还需要从主屋挖一个合适距离的洞连接到一个室外安装了排污系统的建筑。从那以后现在科技已有了显著的进步。现在,我们已经有了现场废水处理系统,它运用了天然细菌和土质本身的排污性能,确保污水里的有害物质在排放到土地之前能得到有的效净化。 随着技术的发展,这个系统变得越来越成熟,一些产品制造商声称他们的产品能够把废水净化到饮用标准(当然,我们还是建议大家不要轻易地去尝试这项研究结果)。一些政府委员会会允许农用地所有者安装经过他们认证的污水处理系统以满足特定的标准,这种情况下土地所有者将不需要再向该部门提交有关的资源申请。 然而,随着技术的日益提高,环境规划上的缺陷也随着我们对污水处理系统质量期望的高涨而逐渐浮现。 近期发生的一个相关事例是,一个客户想要对他的房屋进行扩展,而且无论出于什么原因和目的,扩展出来的房间都会作为卧室使用。由于他的房屋离邻居家太近,所以在扩展实现前,他需要向有关部门提交资源申请。 申请的内容是为了确保废水系统能够为更多将会住在屋子里的人服务,并且确保这个排污系统符合2012年的标准。 这个案例里的废水处理系统是90年代安装的,这期间20年来的废水处理技术的进步意味着,现有的废水处理系系统几乎不可能处理更多人所产生的废水。政府的硬性要求迫使当地委员会让这个土地所有者要么更新现有的系统,要么就通过获得更多的资源意见使其达到现代的标准。这样一来,他的扩建成本就比预期增加了一倍,并会威胁到整个项目的生存能力。原本他认为的扩建则变成了一个潜在的,巨大成本的项目。而项目的风险更是因为巨大的投入和时间的延误而变得不确定。 幸运的是,我们能帮他在项目开始前意识到这些潜在的成本,而且,很快的,我们为他找到了成本最小的系统升级方法 (升级部分过滤器)。他现在就不用担心当他的孩子们在院子里玩耍的时候会有什么东西会从地面渗出来了。 虽然我们已经告别那些落后的排污系统很久了,但是当我们住在农村的时候还是会有种需要自给自足的感觉,这些地区将在未来的几年里依赖于现场排污系统。确保大众使用的系统不会对我们赖以生存的环境造成危害,这是地区委员会需要扮演的角色。确保住在农村社区里的人们意思到类似规划系统的缺陷,并帮他们消除获得资源申请报告的疑惑及焦虑。
October 24, 2016

基督城区域划分的变化

基督城区规划和班克斯半岛地区规划正在审查中。最终的规划结果会同时覆盖这两个区域。在过去的几年时间里,许多被提议的基督城重建计划正有效的运转着,这也就是说,会有越来越多的旧条例被取而代之。 举个例子,在一个我们已经适应了的居住区,所有在基督城的规划师都能在很短的时间内得出Living 2区的最大建筑覆盖面积或者是居住 1区最小的土地面积。然而,事情远没有我们想象中那么简单,在新规划的目标,政策,规定强化下。有些原有的居住 2 区有了新的名称——“Residential Suburban Density Transition Zone”。这个新的区域划分条例中,虽然保留了几乎与原有居住2 一样的开发类型,但还是对多单元开发的细节有了更多的制约,如每一个地点只能有4个单元。但对土地面积没有要求,只需要达到舒适度的要求(如 室外生活区等)。此政策会允许更多的开发发生在一块待开发的土地上,但在过去只能算得上是中等程度的开发。 所以,如果有人给您提供关于居住区的建议,很有可能他们并没有参与到,或关注到政策的改变给分区带来的影响。您可以随时通过电话或电邮的方式向我们咨询最新的有关您开发地区的政策及其动向,或您可以通过当地委员会官网进行了解和关注。
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