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普遍问题

我们来帮助您解决问题。

如果您没有在以下内容中找到答案 电邮我们 我们会尽快给您答复。

土地开发

联系我们的规划师。 他们会告诉您,在相关的分区规则中,您的土地具有哪些开发潜力,并给相应的开发类型提供项目报价,他们也会在您需要的时候指导您怎样实现您的开发目标。

规划师熟悉限制土地开发的规则,他们了解并掌握这些规则与相关学科中相互作用的原则和规律,这都是确保开发项目得以实现而必不可少的专业技能。我们的规划师对帮助优化土地使用有着丰富的经验。他们掌握的专业知识和经验,使得他们具备在面对土地开发障碍时能够提出创新解决方案的能力。所以,当您问起您的地产能否被分割的时候,您永远不会从我们这得到否定的回答。”

在项目发展的初期,通常有许多工作都应该在测量师介入之间完成。确保您的规划师先介入项目, 他们会让测量师或者其他的专家在最合适的时候介入项目。在对的时候用对专家是促进项目顺利进行的关键所在。(请跳转到 我们怎样帮助您 页面了解更多)

您不需要具备任何相关技能或知识。您的规划师会给您解释所有的流程和细节。当您的规划师处理委员会规则和要求时,他们会知道使项目获批将会涉及到的所有法规和具体要求。规划师会让专家们在项目需要的时候介入。项目所需的专家类型通常是根据委员会的要求所决定,如土木工程师、测量师或城市设计师。

规划师是根据相关区域的规划要求或者有时是根据法律法案中的某一项规定来帮您准备资源申请。资源许可是允许您进行开发的条件。如果在资源许可申请过程中,相关审核部门需要您为开发方案提供建筑设计图、景观设计或边界设计图,我们都能帮您准备。

不需要。您的规划师受过相关的训练并有足够的经验知道如何把资源管理法案和其他相关法规运用到您的开发申请中。您的规划师是资源管理法案方面的专家,并会在您需要用到相关法律法规的时候帮助您,所以就算您对新西兰《资源管理法案》一无所知也不需要担心。

《资源管理法案》要求各城市和地区委员会制定一个大型文件——叫做《地区规划案》,区域委员会则要制定《区域规划案》。所有地区或区域委员会希望实现的目标和实现这些目标所需要遵循的要求都会在规划案的条例中体现。

各委员会为管辖区域制定了分区规划,有些土地为居民区,有些土地为农业区,有些土地则专门为商业活动所用。区域规划的规则旨在防止和限制与分区规则相违背的活动。

资源许可

如果您的开发计划中产生了不符合区域规划调理的情况(见上文),那么您将需要获得来自地区理事会的资源许可。资源许可的类型有许多种,最常见的有:土地细分许可,土地使用许可,及排放许可。

土地使用许可(违背规划中规定的方式使用土地)是最频繁被提及的资源许可类型之一。 分割许可则很容易被合理地理解;而排放许可申请会在排放废水,雨水到地面或管道里时提出。当然,这并不是所有的资源许可类型,它们只是地产开发项目中最具代表性的许可类型。

不是。在区域规划中有许多活动是被允许的,那些被提到的活动您可以在不提出资源许可申请的情况下展开。例如,在居民区建造居民房是被允许的,但前提是房屋的设计符合向相关委员会的建筑要求,例如房屋需要远离边界的距离,允许的建筑高度等。但是,如果您想开展些规定以外的活动,如在居民区开一家店铺,这时,您就需要获得资源许可。

取决于申请中包含多少不符合规定的因素和不符合规定的程度,申请资源许可将有一系列的成本支出。这些费用都与准备申请所花费的时间和你需要多少专家的帮助相关。例如,有些申请内容可能会造成交通方面的影响,就需要交通工程师提供额外的专业信息。还有些情况下需要相关专家提供地质或污染报告。

每个申请遇到的情况都不一样,有些申请在开始的时候只需要几百纽币的成本。而有些申请则需要花费大量的工作时间,随之申请成本可能就升到几千纽币。一旦我们了解到完成资源许可所需要的工作范围,我们就能让您大致了解完成开发的预期成本,其中包括委员会处理该申请许可的费用。

他们或许不该轻易地给出答案。建筑师也是不动产开发领域的专业人士,并且通常参与到为不符合要求建筑提出的资源许可的过程中。 他们给出的相关专业建议如其他顾问一样值得采纳,但他们毕竟不是规划方面的专家。虽然他们的建议是真诚的,但针对不同领域的问题,最好还是要咨询相应的专家。如果您确实需要资源许可申请,那么越晚发现将会产生越多的成本和时间上的延误。现在就联系我们,我们提供免费咨询服务。

相关委员会用20个工作日来处理您的资源许可申请。这些工作日可能被要求提供更多资料(RFI)或其他因素打断。例如,需要得到更高一层区域委员会的额外许可,或需要得到周边邻居对您提出申请的许可。一般来说,多数的许可申请会在4-6周内被处理。

开发贡献费

政府向城市里的纳税人提供服务,例如:污水排放处理系统,饮用水系统,自然保护区和城市路面的建设和维护等。如果城市版图完全没有扩张,那么市政委员会就可以通过收取这些费用来维持这些服务。但是, 根据立法规定,各区理事会必须考虑到今后服务设备的升级,以便促进城市设备的发展。例如,如果他们预计需要花费一千万纽币在10年内对城市排污系统进行升级,那么他们就需要将这一数字作为开发贡献费用分配到城市房屋的开发增长上,而不是加在纳税人身上。

开发贡献费用的多少取决于您开发项目所在的城市或地区,以及未来十年的升级计划。费用可能低至每单位几千纽币,也有可能高达上万纽币。如果您能提供给我们您打算进行开发的地址和开发想法,那么我们可以告诉您该区域内现在的开发贡献费用,只需要一分钟。

并不是,有些情况下是不会收取开发贡献费用的。这些情况通常是当你用新的需求替代旧需求的时候。例如:如果一块地上曾有两栋房屋,在这两栋房屋被移除后再建造2栋新的房屋取而代之,这种情况下就不会被收取开发贡献费用。

如果你的开发项目对委员会的基础设施提出了比原本更多的要求,那么你会被要求支付开发贡献费用。

地质评估

地质评估报告也许会在多种原因和情况下被地区委员会要求提供。不同的地区委员会对此有着不同的要求。但通常,地质评估报告会在土地分割项目中被要求提供。或者,当你需要在有地质问题或疑似有地质问题的土地上建设房屋的时候,需要向地区委员会提供地质评估报告。

根据《资源管理法案》第106条描述,各委员会有义务审查经过分割的土地,并确定他们是否受到任何来源的侵蚀,碎落,下沉,滑坡,或来自各种源头的洪水破坏。在基督城,由于地震造成的地质影响,提交地质报告就成为强制性的要求。在奥克兰,由于火杀土壤的扩张性,通常需要地质技术工程师来确定地基类型。在新西兰,每个地区的地址都是不同的,所以需要先咨询专家。

这取决于您的开发位置。近年,坎特伯雷地区受地震的影响意味着,地方当局进一步意识到在合适的土地上建造房屋的重要性。对地质评估报告的要求也因地而异。如果您的开发所在的区域在申请时需要提交地质评估报告,我们会第一时间通知您。

契约类型

当然会。无论您是分割为Fee Simple类型的土地契约(包括边界变更类型的申请)或分割为单元类型的契约,您在申请过程的最后会获得一个全新的土地契约证书。

最普遍的土地契约类型有Fee Simple,Leasehold,和Unit Titles。Fee Simple类型的土地分割,在土地被定位后,勘测师会在地上用白色的木桩标注出每块地的边界,那么,所有这块地内的任何东西就归业主所有,他/她对边界以内所有东西有着100%的处置权。

租赁类型的契约通常是交叉租赁,这是指土地所有者之间存在一种租赁房屋和土地的协议。 在这种交叉租赁的情况下,如果有2套房屋,那么两个房主之间也存在着潜在的Fee Simple契约关系,他们互相有一个999年的租约存在。这种极其复杂的情况是为避免50年前的规划规定而存在的。自从《资源管理法案》出台以来,它填补了交叉租赁契约类型的漏洞,所以这种契约类型现如今已经很少见了。

单元类型契约是根据2010年单元契约法案创建的。这对多单元的开发来说是一个很好的契约类型,非常方便对整个单元部分进行集中管理和控制。控制行为由法人团实施,每个单元都需要建立法人团,每个单元的所有者都是法人团体的成员。

所有的细分土地契约类型中,都存在潜在的Fee Simple的契约关系。交叉租赁和单元契约都可以被认为是一个覆盖在完全个人所有基础上的一种契约行为。这些覆盖形态的契约是可以被取消的,最后只留下Fee-Simple契约。

这很大程度上取决于您做什么类型的开发。对于独立的住宅建筑来说,Fee-Simple是最好的契约类型。在多个连体单元的开发中,单元契约类型是最好的,这样方便对共有资源进行统一管理。但是,也要看情况做决定。最好避免交叉租赁契约类型,不建议您在任何情况下使用这种契约类型。

工程服务的必要性

这取决于您即将进行的开发类型。对于地产分割项目,您可能需要我们的工程师为您准备地下管道,土方工程和路面设计图纸。图纸将包含所有承包商需要建造的细节。在施工过程中, 工程师会定期检查工作,确保工程按照标准完成。在工程完成后,工程师会签字确认工程已按照标准完成。

商业类型或多单元住宅类型的开发可能需要获得建筑许可。将会需要工程师设计并提供地下管道、土方和道路工程图纸。但在这类型的工程施工中,工程师不会被要求对其进行定期检查,但他们会在您需要的时候提供帮助。

大多数的开发项目需要三类承包商:专业电信承包商帮您的开发安装电话电缆或光纤;煤电气承包商设计和安装电气电缆;以及土建承包商将帮您新开发的地产修建道路,建设排水渠,和铺设管道。

当然!Baseline团队的规划师长期与土木工程、城市设计和景观建筑师沟通并密切联系。在申请需要的时候,您的规划师还会与地质地形工程师进行沟通。规划师会把所有所需的专家们聚集到一起,助您一臂之力,获得成功。

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